◆导报首席记者 王延锋 济南报道

  至本月20日,济南“住宅限售两年”的政策已经执行两年,部分限售房源可以“解?#22330;?#20102;。这会对整个市场有哪些影响?经济导报记者日前对济南的二手房市场进行了走访。

  “限售政策两年后,一些限售的房源将按照网签及拿证时间逐渐解除限售。但这并不是说限售令已经到期。”21日,汉峪片区一位二手房门店负责人曹先生告诉经济导报记者,“政策还在继续执行?#23567;!?/p>

  也就是说,限售令虽然已经执行两年,但未必会如某些媒体预期的出现二手房供应的“井喷”。

  但经济导报记者在采访中了解到,济南的二手房供应目前比较充足,且价格比新房明显偏低,这对很多新楼盘?#21335;?#21806;造成了不小的影响。

“部分媒体的误读”

  济南市民高侯敏正在买房。他的工作地点在高新区软件园,因此将买房的范围选择在了周边,并重点考察了汉峪片区的楼盘。“这里距离软件园很近,整体来说环境也不错,没有大型工厂之类的设施。”

  在逛了几个楼盘之后,高侯敏却越来越困惑:“二手房的价格好低啊!”

  “有一个楼盘,新房价格是一平方米2万元左右,但最近成交的同楼盘的二手房只有1万7000多元。”高侯敏说。

  另外,他还了解到,“住宅限售两年”的政策已经执行两年,一些限售房源可以“解?#22330;?#20102;。这会不会造成二手房供应?#30475;?#22686;,价格更低?

  “限售两年已经到期的说法,属于部分媒体的误读。”21日,前述二手房门店负责人曹先生对经济导报记者分析称。

  经济导报记者查询到,济南是在2017年4月20日开始执行限售令的,当时的规定是:自2017年4月20日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交?#20303;?#36141;买时间以网签时间为准。

  也就是说,2017年4月20日之前已经网签的房子,完全不受限售令的影响,一?#26412;?#33021;正常交?#20303;?017年4月20日之后网签的房子,在拿到房产证之后限售两年。

二手房供应充足

  ?#25353;?#23478;都知道,网签时间跟拿房产证时间通常是不一致的。这期间短则一两年,长则三四年甚至更多的时间。如果买房人是在2017年4月20日之后买的房,现在是不大可能解除限售的。”曹先生说,“除非他买的是现房,网签的同?#26412;?#25343;到了房产证。”

  因此,限售令期满将冲击房地产市场的判断并不准确。

  不过,曹先生也坦言,现在济南的二手房供应比较充足。“尤其是前?#25913;?#24320;发量比较大的片区,当时房价便宜,现在已经翻番甚至更高了。而且,对于未来的房价走势,很多二手房持有人认为将趋向平稳,近一两年不会再出现大幅的上涨。”

  “因此,很多投?#24066;?#23458;户在选择退出,这就造成了二手房供应量比较大。”他分析,“再加上一些持有人可能着急出手,在退出时会降价,这就造成二手房价格明显低于新房?#21335;?#35937;。”

早买房的账面收益不小

  经济导报记者在采访中了解到,过去?#25913;?#27982;南部分片区的房价涨幅确?#21040;?#22823;,因此使得最初的购买者获得了颇高的账面收益。

  4月21日,经济导报记者来到旅游路与凤凰路交叉口东南角,这里属于汉峪片区。

  在这里,一个名为“三盛国?#20351;?#22253;”?#21335;?#30446;仍在销售?#23567;?#32463;济导报记者了解到,该楼盘在2015年年底就入市了,当时?#21335;?#21806;价格只有8600元/平方米。

  据置业顾问刘女士介绍,该楼盘包括3期,一、二期已经售完,并在2018年交房。现正在销售最后一期产品,共有3栋楼。其中1栋楼即将售完,近期将加推另外1?#21834;?/p>

  价格方面,在售高层产品在2.1万元/平方米左右。也就是说,相较于2015年?#21672;?#28072;了近1.5倍。

  “三盛国?#20351;?#22253;”的东南侧,另一个开发已久?#21335;?#30446;?#19981;?#22312;销售,就是“中铁逸都国际”。

  置业顾问王金慧表示,该项目在售第三期,也是最后一期产品,包括33层的大高层以及18层的中高层。价格方面,大高层在1.95万-2万元/平方米,中高层2.1万元/平方米左右。

  经济导报记者查询到,中铁逸都国际是该片区销售最早的楼盘之一,2012年开的盘,当时的价格仅为6500元/平方米。

  此后该盘稳健上涨,2013年到了8000元/平方米左右。再往后基本保持稳定,一直到2015年年底,均价只在8500元/平方米左右。

  进入2016年,该盘突然大幅拉升,到2017年二期销售完毕时,涨至1.4万元/平方米左右。此后项目陷入“断货”,直到去年底三期开售,达到近2万元/平方米左右。

  “汉峪海风”也是这个片区内销售较早?#21335;?#30446;。这是一个由日照企业开发的楼盘,开盘于2015年年底,当时的售价在8300元/平方米。

  该项目赶上了2016年的“好时候”,自其开盘后整个济南楼市就开始往上走,该盘的价格也是节节攀升,到了2017年年中,已经上涨到1.6万元/平方米左右。

  4月21日经济导报记者来到该项目售楼处时看到,其内冷冷清清,不见一个前来咨询的客户。原来,该项目目前处于断货状态,置业顾?#26102;?#31034;,其最后一期产品将在下半年推出,因为是被动式精装产品,预计价格比较高。“参考周边的精装楼盘,每平米可能要两万六七。”

比价效应“增压”新房

  在价格大幅上涨之后,济南部分片区正有较多的二手房源出现。

  以汉峪片区为例,经济导报记者在链家查询到,截至4月21日23时,仅在该平台上挂牌交易的二手房就有725套,价格多在1.8万-2.4万元/平方米。

  在汉峪片区南湖社区西北角,有一家21世纪不动产的店铺。其置业顾?#25910;判?#26106;表示,目前周边有不少二手房源在售,各社区的价格稍有差别。一些高端二手房,挂牌价达到2万元/平方米以上;但普通房源大都在一万八九,而且这还只是挂牌价格,?#23548;?#19978;成交比较?#36873;?#35201;想出手,价格通常要明显低一些。

  他向我们推荐了一套房源:“中铁逸都国际的,总层高30多层,这套在17层;精装修,装修标?#23478;?#27604;较高。现在房主着急出手,价格在1万8左右(元/平方米)。即便加上各种交易税、手续费,也只在1万9。这个价格比买新房还要划算,而且即买即住。”

  来自链家的数据也显示,虽然汉峪片区内一些二手房挂牌价格较高,成交价格却并不理想。如,在3月份,三盛国?#20351;?#22253;成交了两套二手房,其中一套在2.1万元/平方米左右,另一套仅为1.72万元/平方米。中铁逸都国际则成交了3套二手房,其中一套为1.95万元/平方米,另外两套?#30452;?#20026;1.7万元/平方米和1.74万元/平方米。

  二手房价格相对明显偏低,对新房市场形成了较大压力。“在房价上涨的周期,二手房是跟着新房走的,开发商拉高新房价格,二手房跟着快速上涨。但现在的情况反过来了,新房的定价要跟着二手房走。”前述二手房门店负责人曹先生说,“因为,如果新房定价太高,大家就会选择二手房了。”

  他认为,在二手房供应偏多的情况下,济南新房市场有望出现持续盘整的走势。